Kiinteistövälityksen kiehtova maailma


1970-luku. Mahdollisuus vai Mörkö?

lähettänyt Antti Asuntokauppias 23.9.2019 klo 1.05

Moni muistaa 70-luvun hippiaatteesta, kunnon rock musiikista tai ikonisesta Volkkarin Kleinbussista.

Itse en elänyt 70-luvulla ja nuo ovatkin monesti itselle niitä mielikuvia mitä media on takonut päähäni. Monelle myös on jäänyt mielikuva, että 70-luvulla tehtiin ”huonoja” rakennuksia, joita nyt ei kannata ostaa, koska ne tulevat peruskorjaus ikään. Mitä sitten tarkoittaa peruskorjausikä? Sitäkö, että talo puretaan rungolle ja rakennetaan uusiksi. Ei, tai joo pahimmillaan, mutta se on todella harvinaista. Tiedän vain yhden tapauksen ja sekin oli merellisessä Lauttasaaressa. Remontti tuli maksamaan huoneistolle luokkaa 2000 €/m2, mutta sitä ennen osakas ei mistään korjauksesta ollutkaan mitään maksellut. Tämä on yksi vaihtoehto peruskorjata vanhaa, mutta kyllä suurin osa 70-luvun asunnoista on jo aloittanut peruskorjaukset 2000-luvun alussa. Yleensä ensin on vesikatto uusittu ja sitten ikkunat tai toisin päin. Elementit ovat saaneet uuden saumauksen ja sokkeli on pinnoitettu / maalattu. Pihaa on paranneltu ja leikkivälineitä vaihdettu uusiin. Hissit modernisoitu, uusittu tai peruskorjattu kuka nyt milläkin nimellä haluaa hissiremonttia kutsua. Nyt mietitään julkisivun päivittämistä ja parvekkeiden korjausta, jos niitä ei ole vielä tehty. Mitä jää jäljelle?

Se ”mörkö”, eli putkiremontti. Tämä on yleisin kysymys esittelyissä tai muussa yhteydenotoissa: ”Onko putket tehty”, johon vitsillä voi vastata, että on 70-luvulla. Jännä, että harva kysyy sitä jos talon valmistumisvuosi on 1981, mutta heti kun se on 1979, niin sitä kysytään. Teoriassa 1981 rakennettuun taloon on voitu laittaa 1979 valmistetut putket. Möin kerran Pohjois-Leppävaarasta asunnon, joka oli vuonna 1985 valmistuneesta yhtiöstä, jossa oli myynnin aikana menossa vaakaviemärin uusinta kellarissa, koska se oli tehty vielä valuraudasta, vaikka muoviputki oli jo käytetyin materiaali 70-luvulla. Tässä yhtiössä siis aloitettiin jo osittainen putkiremontti, mutta se ei ketään haitannut. Jos kyseessä olisi ollut 1975 valmistunut asunto, niin se taas olisi ollut hidaste. Aina löytyy siis poikkeuksia, se pitää muistaa.

No se pointti koko jutussa? Se, että nyt mielestäni kannattaa ostaa juuri 70-luvun asunto. Yleinen oppi: ”Osta silloin, kun muut haluavat myydä”. Uudessa asunnossa on valkoiseksi maalattua ontelolaattaa katossa, valkoiseksi maalattua betoniseinää ja parkettia / laminaattia lattiassa. Näin on suurimmassa osassa 70-luvun asuntojakin ja jos ei vielä ole, niin edullisesti ne sinne saa. Jos unohdetaan avokeittiö, niin kaiken saman saa 70-luvun asuntoon, kuin uuteen vastaavaan, joskus jopa avokeittiönkin. Mutta hinta? Otetaan esimerkiksi jälleen Leppävaara ja tarkemmin Suur-Leppävaara, johon kuuluvat myös 70-luvun Perkkaa ja täysin uusi Vermon alue. Vermossa keskimääräinen kolmion neliöhinta on n. 4500 € / m2, jolloin 79 m2 kokoinen kolmio maksaisi siis 355 000 €. Vierestä Perkkaalta lähempää Selloa ja asemaa saat samat neliöt keskimäärin 2400 €/m2 eli puolet edullisemmin. Kolmio, joka myös sijaitsee omalla tontilla maksaa siis vain 190 000 € ja tällöin siinä on jo 2000-luvulla päivitetyt pinnat. Halvimmat ns. ”retro”-asunnot ovat maksaneet vain n. 170 000 €. Kun tähän päälle lyödään julkisivu- ja parvekeremontin kustannukset n. 24 000 € ja tulevan putkiremontin kustannukset max. 70 000 € (arvio), olisi 2000-luvulla päivitetyn kolmion peruskorjatusta yhtiöstä hinta n. 284 000 €. Vielä siis yli 70 000 € edullisempi, kuin Majurinkadun toisella puolella olevat. Tuo summa on siis tulevaisuuden puhdasta arvonnousu mahdollisuutta! Mitä mieltä itse olet? Saa kommentoida! 

Ihminen vs Tekoäly

lähettänyt Antti Asuntokauppias 2.8.2018 klo 0.52   [ 2.8.2018 klo 0.54 päivitetty ]

Alalla kuin alalla on nyt trendinä tekoäly ja sen tuomat mahdollisuudet. Kuinka moni oikeasti miettii mitä tuo tekoäly on ja onko se älykkäämpi kuin oikea äly? Shakissa ilmeisesti kone jo nipin napin voittaa ihmiset, mutta miten on kiinteistönvälityksessä? Palatakseni hiukan ensin taaksepäin, niin tekoäly on siis tietokone ja sen dataa, jota me ihmiset sinne syötämme. Nämä tietokoneet eivät kuitenkaan ole vielä niin kehittyneitä, että osaisivat ajatella ja tuntea. Ne vain käsittelevät heille syötettyä dataa, aivan kuin aivopestyt Kimin alaiset. Jos siis löydät netin syövereistä hienot nettisivut, jonka hienoihin kenttiin voit syöttää osoitteesi ja asunnon koon, niin ole varuillasi. Todennäköisesti saat sieltä aivan väärää dataa ja nyt kerron miksi:

1.       Tekoäly ei tiedä ikkunoidesi näkymää

2.       Tekoäly ei tiedä asuntosi kuntoa

3.       Tekoäly ei tiedä mitä remontteja on tehty ja tulossa

4.       Tekoäly ei tiedä tuleeko asuntoon melua

5.       Tekoäly ei tiedä miltä asunnossasi tuoksuu

6.       Tekoäly ei tiedä huoneiston toimivuutta

7.       Tekoäly ei tiedä huoneistosi esteettömyyttä

8.       Tekoäly ei tiedä autopaikoista

9.       Tekoäly ei tiedä markkinatilanteesta juuri nyt

10.   Tekoäly ei tiedä kaavoituksesta ja sen muutoksista

Periaatteessa tekoäly voisi tietää alimman, ylimmän ja keskimääräisen hinnan millä asuntoja on myyty. Se voisi tietää rakennusvuoden ja montako kerrosta on ja hei, se osaisi kertoa sen alle sekunnissa! Minulta siihen menee minuutti! Onko tuo 59 sekunnin ero siis ratkaiseva? Tuskin. Totuus on, että me ihmiset päihitämme ainakin vielä toistaiseksi kiinteistövälitysalalla tekoälyn!  Minä ainakin! J

Remontti ennen myyntiä vai jätänkö remontin ostajalle?

lähettänyt Antti Asuntokauppias 13.3.2018 klo 3.07   [ 28.3.2018 klo 3.01 päivitetty ]

13.3.2018
Tämä on ehkä yksi yleisempiä kysymyksiä ennen asunnon myyntiin laittoa. Vastaus ja totuus on, että "hyvä"-kuntoinen asunto menee nopeammin ja parempaan hintaan kaupaksi, kuin remonttia tai edes "pientä" pintaremonttia tarvitseva. Ihan kuin ohjelmakin "pientä pintaremonttia" sen aikoinaan näytti, jo 3000-5000 euron investoinnilla sadaan 10 000 euron arvonnousu ja myyntiaika lyhyemmäksi. Joskus jopa suurempikin arvonnousu. Suurin osa tämän päivän ostajista eivät osaa tai eivät viitsi tai yksinkertaisesti eivät kerkeä tekemään remonttia, vaan haluavat ostaa mahdollisimman valmiin "hyvä"-kuntoisen asunnon. Toki on niitä tekijöitäkin, mutta heitä on vain noin joka kymmenes tai harvempi, eli siis remontoimalla asunnon myyntiä varten, saat suuremman asiakaskunnan potentiaalisia ostajia.

28.3.2018
Remonttiahan ei tarvitse itse tehdä! Todennäköisesti hyvinkin läheltä löytyy osaava tekijä. Muista vain tarkistaa referenssit ja että yhtiö on suomen kaupparekisterissä. Lisäksi kannattaa muistaa, että palkkaamalla ammattilainen remontoimaan, saa työn osuuden hinnasta osittain vähentää verotuksessa kotitalousvähennyksenä. Jos sen sijaan olet henkilö, jolla pysyy vasara kädessä, niin autan ja opastan mielleläni mitä ja miten kannattaa asuntoa ehostaa ennen myyntiä. #DIY Voit myös katsoa  tästä kootut opasvideot perus pintaremonteista, jotka pystyy itse tekemään!

Jatkuu...


Välittäjä vai yksinmyynti vai jotain siltä väliltä?

lähettänyt Antti Asuntokauppias 12.3.2018 klo 6.51   [ 28.3.2018 klo 3.31 päivitetty ]

12.3.2018
Tällä alalla törmää paljon siihen, että jokunen vielä myy asuntonsa itse ja sehän on ihan ok tietenkin. Jos joku minulta kysyisi siihen kommenttia, niin olen miettinyt valmiiksi jo vastauksen, joka kuuluu: En itsekkään tilaa ammattimaalaria maalaamaan asuntojeni seiniä enkä ammattilaista asentamaan laminaattia, kun kerta sen itse osaan tehdä ja löydän siihen vielä ajankin. Joskus toki toivon, että aikaa minulla ei siihen olisi, niin tällöin voisin harkita palkkaavani siihen ammattilaisen. Eli jos osaa myydä ja markkinoida asunnon itse ja on siihen aikaa, niin tietenkin kannattaa myydä itse, mutta jos jompi kumpi on tiukilla tai kummatkin, niin silloin voi kääntyä alan ammattilaisen puoleen. Mehän myymme ammattitaitoa ja aikaa, josta myyjä hyötyy. On ihmisiä, jotka myyvät autonsa itse ja on ihmisiä, jotka antavat sen vaihdossa tai jopa antavat sen ammattilaiselle myyntiin. Ja uskokaa tai älkää, niin on ihmisiä, jotka leipovat leipänsä itse ja on ihmisiä, jotka ostavat sen valmiina! Kyse on erikoistumisesta ja oman ajan hallinnasta. 

Nyt on tullut myös markkinoille palveluita, joka on kuin itsemyynnin ja välittäjän palveluiden väliltä. Tätä en näe perinteisen välityspalvelun uhkana, vaan lähinnä mahdollisuutena yksinmyyjille toteuttaa oman asunnon kauppa edes jokseenkin laadukkaasti. Hyvä apu siis yksinmyyjille, jotka kuitenkin haluavat myydä asuntonsa itse. Tämäkään palvelu ei kuitenkaan ratkaise sitä yksinmyyjien ongelmaa, että suurin osa ostajista haluaa ostaa asuntonsa välittäjän kautta, jolla on selonottovelvollisuus koskien myytävää kohdetta. Luotettava välittäjä on yhtä kuin luotettava kauppa. Ammattivälittäjä osaa myydä asunnon, jossa on ollut jokin ongelma, niin että asunto myydään avoimesti kertoen siitä salaamatta mitään. Yksinmyyjät mielellään salaavat asiat, jotka voivat haittaa asunnon nopeaa myyntiä. En yleistä, mutta näin eri medioista lukemani artikkelit antavat ymmärtää. 

13.3.2018
Moni yksinmyyjä perustelee haluansa myydä asuntonsa itse sillä, että tietävät asunnosta kuitenkin enemmän kuin välittäjä. Alkuun varmaan näin onkin, mutta välittäjän työhön kuuluukin opetella asunnosta kaikki oleellinen ennen ensimmäistä esittelyä. Eikä opettelu keskity pelkästään asuntoon vaan myös yhtiöön, sen historiaan, sen tulevaisuuden suunnitelmiin, alueeseen ja sen kaava-asioihin ja kehitykseen sekä ylipäätänsä rakennuksen rakentamistapaan tai tulevien remonttien toteutustapaan ja mahdollisiin kustannuksiin. Kyse on siis paljon muustakin, kuin siitä minkä laminaatin myyjä on milloinkin laittanut ja mistä keittiö on aikoinaan ostettu. 

28.3.2018
Osaan mm. remontoida, myydä ja markkinoida, mutta en korjata autoja. Pitäisikö opetella vaihtaa jarrupalat, jossa luulen vian olevan? Ei, ei ole aikaa, joten käännyn ammattlaisen puoleen ja ostan tuon palvelun. Heiltä menee siihen kuulemma tunti tai puolitoista, jos levytkin pitää vaihtaa. Niin, levyt, enpä olisi varmaan itse tajunnutkaan niitä katsoa samalla. Hyvä, että käännyin ammattilaisen puoleen. Korjauspaikan valitsin sijainnin takia, en hinnan, koska uskon, että hinnat ei tuosta kauheasti eroa. Sijainti, sijainti, sijainti, kuten asuntokaupassakin hoetaan. Pointtini siis on, että ammattilainen tekee asian nopeammin ja osaa katsoa asiaa kokonaisuutena sekä kertoa mitä muuta kannattaa huomioida. Jos et siis osaa asuntoa itse myydä ja markkinoida, eikä sinulla ole aikaa sitä opetella, niin käänny ammattilaisen puoleen! Soita minulle, niin kerron lisää miksi näin! ;) 

Minustako välittäjä?

lähettänyt Antti Asuntokauppias 12.3.2018 klo 6.43   [ 28.3.2018 klo 4.09 päivitetty ]

12.3.2018
Tätä mietin myös itse vuoden 2014 lopulla, kun päätin lopettaa pitkän uran vähittäiskaupan puolella, siellä asiakasrajapinnassa eli ihan kaupassa. Halusin tehdä jotain muuta välillä, kuin myymälätyöskentelyä, jonka jo yli 15-vuoden kokemuksella osasin vaikka unissani. Halusin kuitenkin hyödyntää myynti- ja asiakaspalvelutaitojani, joten tartuin Huom! välitysliikkeen rekrytointi ilmoitukseen ja laitoin hakemuksen sisään. Olinhan jo katsonut tv:stä muutaman vuoden julkkisvälittäjien työskentelyä ja jopa toilailuja. Myös rakennukset, kiinteistöt, korjaaminen ja jollakin tasolla sisustaminen kiinnosti, niin miksipä en ryhtyisi tekemään asuntojen myyntityötä. Ei aikaakaan, kun minulle soitettiin ja pyydettiin haastatteluun. Tosin jo tuossa ensimmäisessä puhelussa minulta kysyttiin, että pystynkö tekemään töitä alkuun siten, että elämiseen tulen tarvitsemaan omia säästöjä. No säästöjä oli ja ne tosiaan tuli tarpeeseen, sillä alan palkkaus on pääsääntöisesti provisiopohjalla ja hakemassani mallissa täysin provisiopohjalla. Otin riskin ja päätin sijoittaa säästöni itseeni ja tulevaisuuteen. Nyt jälkikäteen voin todeta, että se riski kannatti.

Kiinteisövälittäjän työ on hyvin yrittäjämäistä ja eteenkin malli, millä itse työskentelen on kaikista lähinnä sitä. Yrittämisessä on aina riskinsä, se kannattaa muistaa, kun tälle alalle tulee. Jokainen kohde on rahan arvoinen ja siksi niitä ei kukaan tule sinulle antamaan, vaan ne on itse hankittava.

28.3.2018
En ole rekrytoija tai headhunter, mutta voit aina soittaa minulle ja kysellä kiinteistövälitysalasta ja tiedustella olisiko sinusta siihen! Katsokaa myös video, johon pääsin esiintymään! ;)



1-5 of 5